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Impuesto sobre la renta en la venta de una propiedad

POR admin en junio 20, 2018
Impuesto sobre la renta en la venta de una propiedad
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¿Estas próximo a vender una propiedad inmueble en la Ciudad de México? ¿Quieres saber si vas a exentar impuesto sobre la renta o no?

La compra–venta de un inmueble puede tener cargas fiscales para las dos partes involucradas, pues mientras el enajenante es sujeto del ISR (impuesto sobre la renta), el adquirente podría ser sujeto del impuesto local por adquisición de inmuebles (para el caso del CDMX ISAI, o su equivalente en otras entidades), por lo que es indispensable conocer si este tipo de operaciones gozan de una exención en el ISR, o si se encuentran gravadas a nivel estatal, para evitar ser infraccionados por la omisión de alguna contribución.

Por enajenación se entenderá cualquier acto en el que se transmita la propiedad de un bien, así como los siguientes supuestos:
– Aún y cuando el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
– Las adjudicaciones (subasta, licitación).
– La aportación a una sociedad o asociación.

La Ley establece que se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, con motivo de la enajenación; y que cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona designada por las autoridades fiscales.

Respecto a la posibilidad de exentar el ISR en compra-venta de un inmueble, eso es posible cuando se cumplen las siguientes 3 condiciones:
– CONDICION 1) Se enajena la casa habitación y el precio de venta o monto equivalente de la contraprestación obtenida es menor a 700,000 UDIS. Se denomina UDI a la Unidad de inversión, cuyo valor fluctúa con el tiempo, y podemos encontrarlo en la página de SAT. A junio del 2018, el precio de venta máximo para exención es de aproximadamente 4.2 Millones de pesos.
– CONDICION 2: La operación de compra-venta debe realizarse mediante Notario Público.
– CONDICION 3: Los 3 años anteriores a la venta del inmueble actual, no se debió haber enajenado otro inmueble por el que se haya exentado.

Si vendió una propiedad en ese período, pero no exentó, entonces puede aplicar la exención.
Otro aspecto importante a considerar es que el monto permitido de exentar por ley, aplica por co-propietario, por lo cual por ejemplo, para el caso de casa habitación que está a nombre de un solo conyugue, pero fue adquirida después de casado, y el régimen matrimonial es de sociedad conyugal, entonces la exención permitida será del doble del monto señalado previamente, es decir 8.4 millones de pesos.

Ahora bien, si el precio de venta fuera superior al monto que se puede exentar, si se pagará ISR, pero solo sobre la diferencia entre el precio de venta y el monto a exentar. Por ejemplo, si el precio de venta fuera de 6 millones, y único propietario (soltero o casado por separación de bienes), solo pagará ISR sobre 1.8 millones.

Para el caso de que no puedas exentar, entonces se pagará ISR sobre la ganancia de la operación, calculada según los lineamientos de la ley, que es básicamente en base a la diferencia entre el precio de venta, la depreciación, el ajuste por inflación y las deducciones autorizadas.
Cabe señalar, que las deducciones son permitidas en ambos casos, ya sea que se exente ISR o no. En nuestro próximo blog abordaremos más en detalle que tipo de gastos pueden ser deducibles y cuáles no, y daremos una idea general de como impactan esas deducciones según sea el caso.
En caso de dudas, o requerir mayor información sobre este tema, puedes escribirme a [email protected]

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